Gerichtsurteile deutscher Gerichte

 Hinweis: Die Gerichte sind unabhängig und ihre Entscheidungen sind für andere Gerichte i.d.R. nicht verbindlich (eine Ausnahme machen die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des BGH, von denen die anderen Gerichte nicht ohne weiteres abweichen dürfen). Das bedeutet: Es besteht keine Garantie dafür, dass das im konkreten Einzelfall angerufene Gericht den Fall ebenso entscheiden wird wie das Gericht, dessen Entscheidung hier aufgeführt ist.

 

Rechte von Mietern und Vermietern bei Schimmelbildung in Wohn- und Gewerberäumen - Wann ist eine Mietsache mangelhaft?

Das Berliner Kammergericht, Berlins höchstes Zivilgericht, entschied, dass wiederholte Schimmelbildung an Einbaumöbeln innerhalb eines Gewerberaums keinen Mangel darstellt, solange keine erhöhte Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft oder eine erhöhte Raumluftfeuchtigkeit nachgewiesen werden kann. Selbst ein laborgutachterlicher Nachweis, dass die nachgewiesenen Schimmelpilzsporen toxischer Natur waren, konnte keinen Mietmangel begründen. Denn, so die Berliner Richter, die Einbaumöbel seien nicht mit vermietet und eine Schadstoffbelastung der Mieträume könnte somit nicht nachgewiesen werden. Die Miete war also nicht zu mindern. Der Mieter konnte einen Teil des gezahlten Mietzinses nicht zurückfordern. Urteil vom 25.9.2006, Az.: 12 U 118/05

In der Mehrzahl der Fälle ist es erforderlich, dass toxische Stoffe in der Raumluft nachgewiesen werden, um ein Recht auf fristlose Kündigung zu haben oder um begründeter Weise anzunehmen zu dürfen, dass die Mietsache gemindert ist. Falls Mieter Minderungsansprüche wegen Schimmelbefall durchsetzen wollen, so ist es i.d.R. erforderlich ein Gutachten einzuholen.

Sollte es Schimmelbefall in Wohn- oder Gewerberäumen nachweislich geben, müssen Vermieter grundsätzlich den Mangel umgehend beseitigen. Sollte ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt sich die Begutachtung und Gutachtenerstellung durch einen Sachverständigen. Denn spätestens im Gerichtsverfahren müssen Sie als Vermieter einen vom Mieter substantiell dargelegten Zusammenhang zwischen den in der Raumluft befindlichen Giftstoffen, z.B. toxische Schimmelpilze, und einer evtl. bestehenden Erkrankung entkräften können.

 

Entdeckter Feuchtigkeitsschaden nach Kauf einer Immobilie

Wenn sich die "Traum-Immobilie" als Albtraum erweist, haben hintergangene Käufer nunmehr bessere Chancen vom bereits unterschriebenen Kaufvertrag zurückzutreten und den gesamten Kauf rückabzuwickeln.

ARAG-Experten verweisen auf einen konkreten Fall, in dem ein Käufer erst nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung einen Feuchtigkeitsschaden in der erstandenen Immobilie feststellte. Er fühlte sich übers Ohr gehauen und wollte den Schaden vom Verkäufer behoben wissen. Dieser verweigerte jedoch die Nachbesserung mit dem Hinweis auf den Vertrag, der Gewährleistungsansprüche für Sachmängel wohlweislich ausschloss.

Alle Instanzen folgten zunächst der Argumentation des Verkäufers, bis schließlich der Bundesgerichtshof in letzter Instanz der Klage in vollem Umfang statt gab: Die Bundesrichter waren der Ansicht, dass auch unerhebliche Mängel zum Rücktrittsrecht und zu Schadensersatzansprüchen führen und begründeten ihre Entscheidung u.a. mit dem neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetz 2002, wonach das Vertrauen des Verkäufers in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz verdiene, wenn es durch arglistige Täuschung zustande gekommen sei.

"BGH, Urteil vom 24.03.2006 - V ZR 173/05"
Quelle: https://arag.de

 

Vermieter muss beim Einbau von neuen Fenstern über verändertes Lüftungsverhalten aufklären

Ein Vermieter muss, wenn der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten erfordert, den Mieter präzise über die nach dem Fenstereinbau notwendigen Lüftungsmaßnahmen aufklären, so die Richter des LG Gießen. Tue er dies nicht und komme es zu Feuchtigkeitsschäden, sei er verantwortlich für den Feuchtigkeitsschaden und nicht der Mieter. LG Gießen, 12.04.2000, Az.1S 63/00, Rechtsbereich / Normen: BGB
Quelle: Mieterzeitung, ZMR 200, S.537

 

Weiteres zu Schimmelbefall und co.

Urteile zum Thema Schimmelpilzbefall und Baufeuchte siehe unter: https://deutschebauchemie/schimmel

 

Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden

Mit einer Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch Malerarbeiten seitens des Vermieters braucht sich der Mieter nicht zufrieden zu geben, wenn damit die Schäden nicht dauerhaft behoben werden.
Nach einem Urteil des LG Hamburg muss der Vermieter Maßnahmen treffen, die erwarten lassen, dass Feuchtigkeitsschäden restlos und endgültig behoben werden.
LG Hamburg, Urteil vom 25. 07.1997, 311 S 52/97

 

Drei- bis viermal Lüften täglich ist Mietern zumutbar

Dass einem Mieter dessen Mietwohnung von Schimmel befallen ist, eine tägliche drei- bis viermalige Lüftung der Wohnung zugemutet werden kann, entschied das Landgericht in Frankfurt am Main.
In der Mietwohnung des vom Vermieter verklagten Mieters war Schimmel festgestellt worden. Der Mieter hatte die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert. Da die Ursache ungeklärt war, verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete und auf Erstattung von Gutachterkosten.

Der Vermieter hatte mit seiner Klage Erfolg und konnte die Zahlung der ausstehenden Miete in voller Höhe verlangen. Zwar war die Mietwohnung tatsächlich von Schimmel befallen. Eine Mietminderung war jedoch ausgeschlossen, da der Mieter den Schimmelbefall durch mangelndes Lüften selbst verursacht hatte.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass der Schimmel nicht durch von außen eindringende Feuchtigkeit verursacht wurde. Hingegen wurde die Schimmelbildung durch nicht ausreichende Lüftung des Mieters gefördert und hätte durch Stoßlüftung drei- bis viermal am Tag verhindert werden können.

Drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften ist auch für einen berufstätigen Mieter zumutbar, so das Gericht. Der Mieter war für die Schimmelbildung verantwortlich, obwohl die Bausubstanz nicht den heutigen Anforderungen entsprach und der Einbau einer Wärmedämmung eine regelmäßige Stoßlüftung überflüssig gemacht hätte.

Grundsätzlich ist der bei Errichtung eines Gebäudes geltende technische Standard maßgeblich (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11).

 

Gesundheitsgefährdung berechtigt Mieter zur fristlosen Kündigung

In der kalten Jahreszeit sind Feuchtigkeit und Schimmelbildung häufiger Anlass zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Oft ist das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter falsch. Ist dem nicht so, berechtigt Baufeuchte Mieter zur Mietminderung.

Manchmal kann Feuchtigkeit der Wohnung einen Mieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen. Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Schimmelbildung in der Wohnung. Allerdings darf ein Mieter nicht schon wegen kleiner Schimmelstellen kündigen. Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelpilzbildung handeln, die eine Gesundheitsgefährdung darstellt. An dieser Voraussetzung scheitern in der Praxis die meisten Kündigungen.

Zwar legen Mieter oft ärztliche Atteste vor. Diese Atteste sind jedoch dann bedeutungslos, wenn sich aus ihnen nur eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters und nicht eine objektive Gesundheitsgefährdung ergibt. Eine Gesundheitsgefährdung muss durch einen Mieter nicht immer nachgewiesen werden.

Kommt es in einer Mietwohnung bereits kurz nach Einzug zu Feuchtigkeit und damit einhergehender Schimmelpilzbildung, so können Mieter eine solche Wohnung schon auf Grund der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur sehr selten der Fall, ansonsten gilt: Die meisten Kündigungen wegen schimmelbedingter Gesundheitsgefährdung sind unwirksam – oft auch schon deshalb, weil die Mieter nicht zuvor abgemahnt hatten.

 

Wer trägt die Kosten für einen Gutachter?

Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?

Der Vermieter muss dem Mieter nur dann die Kosten des vereidigten Sachverständigen oder einer (preiswerteren) Feuchtigkeitsmessung bezahlen, wenn er zuvor Gelegenheit hatte, mit eigenen Mitteln den Schimmelbefall zu untersuchen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Er muss den Vorrang bei der Beseitigung der Schimmelpilze haben. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und den Schimmelbefall nicht untersucht, darf der Mieter grundsätzlich für Feuchtigkeitsmessungen einen Sachverständigen auf Kosten des Vermieters beauftragen, so das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 29.7.2010, Az.: I-24 U 20/10.

 

Mietminderung bei Schimmelpilzbefall

Möchte ein Mieter eine Mietminderung wegen eines Gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls geltend machen, so muss er detaillierte Angaben über die Art und Konzentration der Schimmelsporen machen, zusätzlich sollten ärztliche Atteste vorgelegt werden können, so das Berliner Kammergericht im Juni 2010.

Ein Vermieter kündigte dem Mieter einer Gaststätte fristlos, nachdem dieser wiederholt die Miete nicht gezahlt hatte. Zudem verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete.

In dem anschließenden gerichtlichen Verfahren, behauptete der Mieter, dass er dass Recht hatte, die Miete zu 100 Prozent zu mindern, weil im Keller und der Küche ein großflächiger Schimmelpilzbefall gewesen sei. Durch diesen Schimmelbefall sei die Familie des Mieters gesundheitlich gefährdet gewesen und habe bei ihm eine Krebserkrankung verursacht. Daneben musste er auch den Geschäftsbetrieb aufgrund des Schimmelbefalls einstellen.

Das Gericht entschied, dass der Mieter kein Recht zur Minderung hatte. Nach dem § 536 Abs. 1 BGB ist das Recht auf Minderung nur dann gegeben, wenn ein Mangel der Mieträume besteht. Der Mieter hat für einen solchen Mangel die Darlegungs- und Beweispflicht.

Im Rechtsstreit hatte der Mieter aber nicht angegeben, inwieweit der Schimmelbefall auch für eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mieträume verantwortlich war. Allein die Behauptung, dass eine Gesundheitsgefährdung gegeben ist, reicht nicht aus.

Lediglich durch ein Sachverständigengutachten wäre zu klären gewesen, ob die Gesundheit der Bewohner durch Schimmelpilze in Mieträumen gefährdet ist. Das Gericht durfte ein Sachverständigengutachten aber nicht veranlassen, da der Mieter weder zur Art des Schimmels noch zur Konzentration der Sporen Angaben gemacht hatte. Er konnte auch keine glaubhaften ärztliche Atteste vorlegen (Kammergerichtsbeschluss, Berlin v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).

 

Mieter müssen ihre Kleidung waschen und trocknen können

Dass Vermieter ihren Mietern eine Wasch- und Trocknungsmöglichkeit bereitstellen müssen stellte das Amtsgericht Wiesbaden im März 2012 klar.

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hatte seinen Mietern die Nutzung von Wäscheleinen im Trocknungsraum untersagt und die Leinen der Mieter entfernt. Die Mieter sollten zukünftig Wäscheständer oder einen Wäschetrockner nutzen. Die Mieter reichten Klage ein als der Vermieter sich weigerte die Wäscheleinen wieder anzubringen. Mit Erfolg!

Der Vermieter wurde verurteilt, die von ihm entfernten Wäscheleinen wieder anzubringen.

Ein Vermieter ist verpflichtet seinen Mietern die Mieträume in einem vertragsgemäßem Gebrauch zur Verfügung zu stellen und in diesem Zustand zu erhalten.

Im entschiedenen Rechtsstreit waren die Wäscheleinen zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden und den Mietern das Trocknen der Wäsche in den Wohnungen laut Mietvertrag untersagt.

Die Möglichkeit des Wäschewaschens und -trocknens gehört zum Kernbereich eines Mietverhältnisses über einen Wohnraum. Ein Vermieter kann, so die Rechtsprechung von seinem Mieter nicht die Anschaffung eines Wäschetrockners verlangen (AG Wiesbaden, Urteil v. 29.03.2012, Az. 91 C 6517/11)